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Wohnungsbau_Hannover

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Bis 2030 soll Hannover fast 24.000 mehr Einwohner zählen. Bis dahin will die Kommune 13.000 neue Wohnungen gebaut haben. Reicht das? Die Lage auf dem Wohnungsmarkt ist ernst, aber nicht aussichtslos. In fünf Schritten zu einer lebenswerten Stadt.

Von Jelena Altmann

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Wer in Linden eine Wohnung sucht, braucht viel Geduld oder viel Geld. Allein ein Blick in den Immobilienteil der Hannoverschen Allgemeinen Zeitung  Ende September zeigt: Es werden nur vier Wohnungen in dem beliebten Viertel angeboten, eine Ein-Zimmer-, eine 2-Zimmer und zwei 3-Zimmer-Wohnungen. Die Preise liegen zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter. Für Hannovers größten Stadtteil ein mageres Angebot, das obendrein teuer ist: Noch vor zehn Jahren waren hier Mieten mit 5 Euro pro Quadratmeter nicht unüblich. Und es deutet nichts darauf hin, dass sich die Preise wieder zurück entwickeln.

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Was in Linden zu beobachten ist, gilt für ganz Hannover: Innerhalb von zwei Jahren ist die durchschnittliche Nettokaltmiete um 5,6 Prozent auf 6,51 Euro gestiegen. Die Durchschnittskosten bei einem Neubau mittlerer Qualität liegen schon bei 10 Euro.

Wohnraum wird knapp und kostspielig. Das geht zuerst zulasten der ärmeren Bürger, dann der Mittelschicht. Dabei wird es nicht nur schwerer, sich sein Zuhause zu leisten, man kann sich immer seltener aussuchen, wo man wohnen möchte. Um das zu verhindern oder zumindest zu lindern, ist die Kommune gefragt.

Doch was gehört zu einer effektiven Wohnungsbaupolitik? Und wie setzt Hannover sie um?

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Jede Großstadt in Deutschland hat laut Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln (IW) die Lage auf dem Immobilienmarkt unterschätzt und sich in den vergangenen Jahren zu wenig um neuen Wohnraum gekümmert. Hannover ist keine Ausnahme. Nach den Berechnungen des IW sind in der Region in den Jahren 2011 bis 2015 zwar rund 2400 neue Wohnungen entstanden – das sind aber immer noch 25 Prozent unter Bedarf für diesen Zeitraum.

2016 hat Hannover eine Wohnungsbauoffensive gestartet. Mit der lokalen Wohnungswirtschaft hat die Kommune vereinbart, bis 2030 jedes Jahr 1000 Wohnungen zu bauen. Die Chance steht gut, dass Hannover die Lücke schließt. „Die Stadt steht verhältnismäßig gut da“, sagt IW-Forscher Björn Seipelt. Andere Städte haben einen viel höheren Nachholbedarf. Düsseldorf oder Kassel müssen Lücken von fast 50 Prozent schließen. Auch innerhalb von Niedersachsen haben Braunschweig, Oldenburg und Wolfsburg größere Defizite als die Landeshauptstadt.

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Neue Wohnungen werden in der Regel von privaten Bauunternehmern errichtet. Die wichtigste Aufgabe der Städte ist dabei: Bauland auszuweisen und schnell Bauanträge zu genehmigen. In Hannover soll die Prüfung eines Bauantrags laut Behörde höchstens drei Monate dauern – „vorausgesetzt alle erforderlichen Unterlagen liegen vor“, sagt Pressesprecherin Michaela Steigerwald.

Laut Behörde ist die Zeit knapp bemessen. Eine Beschleunigung ist daher nicht geplant. Dafür gibt die Kommune bei der Ausweisung von Bauland Gas: Bis 2020 will sie Flächen für bis zu 9000 Wohnungen in verschiedenen Größen ausweisen. Dabei dürfen Wohnungsunternehmen gemeinsam größere Areale kaufen, um Zeit und Geld bei der Erschließung des Grundstücks zu sparen.

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Viele Bauvorschriften machen Neubauten teuer. Dazu gehört zum Beispiel, dass Gebäude festgelegte Grenzen beim Energiebedarf nicht überschreiten dürfen. Auf manche Regelungen wie diese haben Kommunen wenig Einfluss, auf andere ist der Spielraum dagegen größer, zum Beispiel beim Nachweis von Parkplätzen. Nach der Niedersächsischen Bauordnung muss pro Wohnung ein Stellplatz auf dem Grundstück vorm Haus oder in der Tiefgarage bereitgestellt werden.

Städte dürfen auch Ausnahmen machen, zum Beispiel wenn die neue Immobilie gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden ist oder sich in der Nähe eine Carsharing-Station befindet. „Davon macht Hannover häufig Gebrauch“, sagt Steigerwald. Statt 1 Parkplatz brauchen Bauherren nur 0,7 bis 0,8 Plätze nachweisen, andere Städte verzichten bereits vollkommen auf den Parkplatzbau.

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Viele neue Wohnungen helfen gegen die Wohnungsnot, aber sie müssen auch bezahlbarer sein. Zudem sollte die Mischung in den Vierteln stimmen. „Niemand kann wollen, dass eine Stadt zweigeteilt ist in ein reiches und ein armes Wohnviertel“, sagt Wohnexpertin und Professorin Sigrun Kabisch vom Helmholtz-Zentrum für Umweltforschung in Leipzig. Damit dies nicht passiert, müssten Kommunen gezielt gegensteuern.

Hannover hat mit den Immobilienfirmen vereinbart, dass von den neu gebauten Unterkünften 25 Prozent gefördert werden und an einkommensschwache Bürger vermietet werden. Dafür hat sich die Stadt 2000 Belegrechte bis 2020 gesichert. Dafür gibt Hannover jährlich 7,5 Millionen Euro aus. Mitten in Hannovers City, am Klagemarkt sind etwa knapp 100 Wohnungen entstanden, 32 davon sollen durch Förderung 5,40 pro Quadratmeter kosten.

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Ein gut sortierter Supermarkt um die Ecke, ein paar nette Cafés, Schulen und eine Straßenbahnlinie, die einen schnell in die Innenstadt bringt – so sieht ein Viertel aus, in dem man gerne wohnt.

Um neuen Wohnraum in attraktiver Lage zu schaffen, gibt es im Grunde nur zwei Möglichkeiten: Die Fläche im Stadtgebiet wird nachverdichtet, oder es werden gleich komplette Viertel samt Infrastruktur geschaffen.

Ersteres bedeutet, dass Baulücken geschlossen, Dächer und Innenhöfe bebaut oder gewerbliche und öffentliche Immobilien zu Wohnungen umfunktioniert werden. So wird die Uhlhorn-Kirche in Linden ein Studentenwohnheim, und auch das Gelände der Feuerwache 1 in der Calenberger Neustadt dient nun als Baugrund für 50 Wohnungen.

Nachverdichtung ist sinnvoll, weil bestehende Infrastruktur genutzt werden kann – aber die große Wohnungsnot lässt sich damit nicht verhindern. Dafür müsste man, wie gerade Frankfurt, komplette Quartiere bauen. Im Nordwesten der hessischen Metropole entstehen auf einem Mal 11.000 neue Wohnungen. Immerhin, auch wenn nicht in dieser Größenordnung: In Hannover entstehen ebenfalls neue Viertel, zum Beispiel Kronsberg-Süd mit 3500 Wohneinheiten oder die Wasserstadt Limmer (Foto zeigt Visualisierung) mit 1800.

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13.000 Wohnungen in 13 Jahren, davon ein Viertel bezahlbar für Menschen mit kleinem und mittleren Einkommen – das klingt nach einer sinnvollen Strategie, um die Lücken im Immobilienmarkt zu schließen.

Nur, ob der Plan aufgeht, können selbst Experten nicht mit Sicherheit sagen. Aber jede noch so kleine Wohnung, die gebaut wird, hilft, die Wohnungsnot zu lindern. Und das ist, was am Ende zählt.

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